Ta situation
- Jeune actif, ~1 an et 9 mois d'ancienneté (idéalement CDI hors période d'essai).
- Salaire 45 000 € brut/an + 2 000 € de prime, soit ~3 000 €/mois net.
- Revenu fiscal de référence (N-1) : 29 560 €.
- Primo-accédant, cible : Villeurbanne (quartier Gratte-Ciel), en zone A.
- Projet : acheter un bien à rénover et faire les travaux soi-même au maximum.
Capacité d'emprunt
Avec ~3 000 €/mois net, la règle des 35 % d'endettement (HCSF) plafonne ta mensualité à environ 1 050 € (assurance comprise). Aux taux de juin 2026 (~3,47 % sur 20 ans, ~3,53 % sur 25 ans), cela représente, hors apport :
- Sur 20 ans : ~170 000 à 180 000 € empruntables.
- Sur 25 ans : ~195 000 à 205 000 € empruntables.
Chaque euro d'apport s'ajoute à ces montants.
Le PTZ : un atout réservé au neuf
Le prêt à taux zéro change tout dans la comparaison, mais il dépend du type de bien :
- Neuf : éligible. Avec un RFR de ~29 560 € (personne seule, zone A), tu es en tranche 2, soit une quotité de 40 % du plafond d'opération (150 000 € en zone A) = 60 000 € à 0 %, avec un différé de remboursement de 8 ans.
- Ancien à Villeurbanne : pas de PTZ. L'ancien avec travaux n'est éligible qu'en zones B2 et C ; Villeurbanne est en zone A, donc exclu.
MaPrimeRénov' : tranche « Violet »
MaPrimeRénov' prend en compte le RFR de l'année N-1 (ton dernier avis). Avec 29 560 €, tu es sous le plafond Violet (intermédiaire) pour une personne seule hors Île-de-France, qui est de 31 185 € en 2026.
Conséquence : contrairement aux profils « Rose » (revenus supérieurs), tu as bien accès aux aides par geste. Au barème Violet : jusqu'à ~3 000 € pour une pompe à chaleur air/eau (+ CEE), mais peu pour les fenêtres (~40 €/fenêtre). Depuis 2026, l'isolation des murs n'est plus aidée en geste isolé.
Deux limites importantes : les aides ne financent que la rénovation énergétique (jamais la peinture, les sols, la cuisine, l'agencement), et elles imposent un artisan RGE — le travail fait soi-même n'y ouvre pas droit.
Faire les travaux soi-même vs artisan
Pour ton profil :
- Second œuvre et déco (le gros d'une rénovation) : aucune aide n'existe, donc le DIY est toujours moins cher.
- Gestes énergétiques (chauffage, fenêtres, isolation combles) : c'est l'arbitrage. Sur le chauffage (PAC), passer par un RGE peut valoir le coup grâce à MaPrimeRénov' Violet + CEE + TVA 5,5 %. Sur les fenêtres, le DIY reste gagnant.
- Électricité et gaz : à confier à un pro même sans aide (conformité Consuel, sécurité, garantie décennale).
Neuf, semi-ancien ou ancien ?
Les prix à Villeurbanne : ancien ~3 500 €/m² (et un bien à rénover souvent en dessous), neuf ~4 460 €/m² (jusqu'à 4 800 €/m² sur Gratte-Ciel premium). Le neuf coûte donc 20 à 30 % plus cher au m², mais il a deux atouts financiers que l'ancien n'a pas ici : le PTZ et des frais de notaire réduits (~2,5 % contre ~7,5 %).
Ton intuition « pas forcément centenaire » est la clé. Un immeuble années 30 = beaucoup de charme mais rénovation lourde et risquée. Un semi-récent (années 70-2000) = le bon compromis : structure saine, plans corrects, souvent déjà double vitrage, donc rénovation surtout cosmétique, accessible en DIY et peu risquée — tout en restant bien moins cher que le neuf.
La simulation des 3 scénarios
Hypothèses : un T2 de 48 m² (même surface pour comparer), 15 000 € d'apport, crédit sur 25 ans à 3,53 % + assurance 0,12 %/an, travaux comptés en matériaux seuls (main d'œuvre = toi).
| Poste | Neuf | Semi-ancien | Ancien |
|---|---|---|---|
| Prix du bien | 220 000 € | 163 000 € | 154 000 € |
| Frais de notaire | 5 500 € | 12 200 € | 11 550 € |
| Travaux (matériaux, DIY) | 4 000 € | 22 000 € | 38 000 € |
| Coût total de l'opération | 229 500 € | 197 200 € | 203 550 € |
| Apport | 15 000 € | 15 000 € | 15 000 € |
| dont PTZ (0 %) | 60 000 € | 0 € | 0 € |
| Prêt bancaire (3,53 %) | 154 500 € | 182 200 € | 188 550 € |
| Mensualité (assurance incl.) | 997 € | 933 € | 966 € |
| Intérêts payés sur 25 ans | 78 300 € | 92 300 € | 95 500 € |
Ce que la simulation ne montre pas
- Financement des travaux DIY : une banque finance mal des « matériaux sans devis ». Pour le semi-ancien et l'ancien, prévois du cash en plus ou un prêt travaux.
- Délais et double coût : le neuf en VEFA, c'est 18-24 mois d'attente ; l'ancien, c'est vivre dans le chantier ou payer un loyer en parallèle.
- Valeur créée : un ancien acheté sous le marché puis rénové peut valoir plus que ce que tu y mets, alors que le neuf perd sa prime dès l'emménagement.
- Chiffres indicatifs : un neuf premium à Gratte-Ciel ou un budget travaux qui dérape changeraient la donne.
Ma recommandation
Semi-ancien
Années 70-2000 à rafraîchir en cosmétique : mensualité la plus basse, risque maîtrisé, et il colle à ton envie de bricoler.
Neuf
Plus astucieux qu'il n'en a l'air grâce au PTZ. À considérer si tu veux zéro tracas.
Ancien
À réserver si tu tombes sur une affaire décotée et que le chantier te motive.
Prochaines étapes
- Faire établir une simulation par un courtier (gratuit) pour ta capacité exacte et un accord de principe.
- Vérifier ton profil exact sur le simulateur officiel France Rénov' au moment voulu.
- Te renseigner sur le prêt Action Logement auprès de ton employeur (jusqu'à ~30 000 € à taux réduit).
- Pour l'ancien : faire diagnostiquer le bien (élec, plomberie, humidité, structure, charges de copro) avant d'acheter.
- Ordre à respecter : acheter → devenir propriétaire → déposer la demande d'aides → ne jamais démarrer les travaux avant l'accord de l'Anah.